• Le rapport doit dater de moins de six mois le jour de la signature chez le notaire, pas seulement le jour du compromis.
• Sans document valable à l’acte, la clause « vendu en l’état » ne protège plus le vendeur
Un compromis signé en mars, un acte authentique repoussé en novembre, et un état termites périmé entre les deux. Le scénario n’a rien d’exotique dans les études girondines. Il rouvre la garantie des vices cachés au moment précis où le vendeur croyait avoir tourné la page.
Le calendrier compte autant que le document.
L'état termites est-il obligatoire pour vendre en Gironde ?
Oui, partout dans le département. L’article L126-24 du code de la construction et de l’habitation impose un état relatif à la présence de termites pour toute vente d’immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L131-3. Cette délimitation relève du préfet. En Gironde, l’arrêté du 12 février 2001 institue une zone de surveillance et de lutte contre les termites sur l’ensemble du territoire départemental.
Bordeaux, Libourne, Arcachon, une longère du Médoc, une maison de bourg du Sud-Gironde : la règle ne varie pas. Pas de seuil de surface, pas d’exception pour le neuf. Avant même de penser au document réglementaire, les six signes qui trahissent la présence de termites donnent une première lecture du bâti.
« État parasitaire » ou « état relatif à la présence de termites » ?
Le document obligatoire s’appelle état relatif à la présence de termites. C’est son nom légal depuis l’arrêté du 29 mars 2007, dont l’article 3 abroge l’arrêté du 10 août 2000 qui fixait le modèle de l’ancien « état parasitaire ». Le vocabulaire des annonces et des mémentos, lui, n’a pas suivi.
La confusion a une conséquence pratique. L’état parasitaire, au sens où l’entendent aujourd’hui les diagnostiqueurs, est un document plus large et facultatif, qui décrit aussi les insectes à larves xylophages et les champignons lignivores. Il ne remplace pas le document réglementaire.
À l’inverse, un état termites conforme ne dira rien du capricorne des maisons, pourtant très présent dans les charpentes anciennes du Sud-Ouest.
Certains vendeurs commandent les deux. C’est un choix de tranquillité, pas une obligation.
À quel moment de la vente le diagnostic s'insère ?
Avant la signature du compromis
L’article L271-4 prévoit que le dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique. L’état termites y figure au 3° de la liste. Le dossier se prépare donc en amont.
L’acquéreur doit être informé au moment où il s’engage, et c’est pour cette raison que l’agence ou l’étude le réclame complet avant le compromis.
Encore valable le jour de l'acte
C’est le point qui piège. L’article D271-5 fixe la durée à moins de six mois, comptée par rapport à la date de la promesse ou à celle de l’acte authentique. Et le II de l’article L271-4 vise l’absence d’un document « en cours de validité » lors de la signature de l’acte authentique. Le rapport doit donc franchir deux contrôles successifs. Si plus de six mois séparent le compromis de la vente définitive, il faut faire repasser un opérateur, comme le rappelle la fiche Service-public sur le diagnostic termites.
Un prêt qui traîne, une indivision à débloquer. Les délais s’allongent vite.
Qui établit le rapport et que contient-il ?
L’opérateur doit répondre aux conditions de l’article L271-6 : garanties de compétence, assurance couvrant sa responsabilité, et aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les ouvrages qu’il contrôle. Le diagnostiqueur ne traite pas ce qu’il constate. Notre fiche traitement des termites décrit l’intervention qui vient ensuite, lorsqu’un rapport conclut à une infestation.
Le contenu minimal vient de l’article R126-42 : identification de l’immeuble, parties visitées, parties qui n’ont pas pu l’être, éléments infestés et éléments qui ne le sont pas, date et signature. La méthode figure dans l’arrêté du 29 mars 2007, modifié par l’arrêté du 7 mars 2012 : examen de tous les niveaux et de toutes les pièces, examen visuel des ouvrages, sondages sur les bois. L’application de la norme NF P 03-201 de mars 2012 est présumée satisfaire à ces exigences.
La rubrique des parties non visitées est celle que les acquéreurs relisent quand un litige démarre. Vide sanitaire condamné, comble sans trappe, cave encombrée : chaque case cochée là réduit la portée du rapport et déplace la discussion vers ce que le vendeur, lui, savait.
Le rapport signale des termites : puis-je vendre malgré tout ?
Oui. Aucun texte n’oblige à traiter avant de vendre. Le rapport constate, il n’ordonne rien.
Deux obligations subsistent pourtant. L’article L126-4 impose à l’occupant, ou au propriétaire à défaut, de déclarer la présence de termites en mairie dès qu’il en a connaissance. En copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriétaires pour les parties communes. Elle ne dépend d’aucune vente en cours.
L’article L126-6 va plus loin. Dans les secteurs délimités par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires de rechercher les termites et de réaliser sous six mois les travaux préventifs ou d’éradication nécessaires. Faute de réaction, la commune peut faire exécuter d’office aux frais du propriétaire. Le même article encadre les démolitions : bois contaminés incinérés sur place ou traités avant transport, puis déclaration en mairie.
Un vendeur qui présente un traitement réalisé et sa garantie ne discute pas comme celui qui laisse le sujet ouvert. La garantie du traitement préventif du bois se transmet à l’acquéreur.
Que risque le vendeur en cas de défaut ?
Le II de l’article L271-4 est sans détour : en l’absence, lors de la signature de l’acte authentique, d’un état termites en cours de validité, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause d’exclusion que l’on trouve dans presque tous les actes, autorisée par l’article 1643 du code civil, tombe sur ce point précis.
L’acquéreur retrouve alors les recours de droit commun. L’article 1644 lui laisse le choix entre rendre le bien et se faire restituer ce qu’il a versé, ou le garder en obtenant une restitution partielle. Si le vendeur connaissait le vice, l’article 1645 ajoute les dommages et intérêts. L’action se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, pas de la signature, en application de l’article 1648.
Un courrier de la mairie, un devis retrouvé dans un dossier de travaux : cette connaissance se prouve plus facilement qu’on ne l’imagine. Quand c’est le rapport qui est fautif, sondages bâclés ou parties visitées surévaluées, la responsabilité glisse vers l’opérateur et son assurance. Nos interventions en Gironde couvrent l’ensemble du département.
Les réflexes utiles avant de mettre en vente
Rassemblez d’abord les traces écrites : anciens rapports, factures de traitement, attestations de garantie, courriers de la mairie. Un dossier propre vaut mieux qu’une explication orale. La mairie renseigne aussi sur les secteurs délimités au titre de l’article L126-6, et cela se vérifie avant même de mandater une agence. Reste le geste le plus utile : faire contrôler la maison tant qu’elle est vide, parce qu’une infestation identifiée tôt se traite sans bousculer un calendrier de vente. Nous intervenons dans tout le département, Bordeaux compris.
Questions fréquentes
Mon diagnostic termites a huit mois, dois-je le refaire avant la signature ?
Oui. L’article D271-5 impose un document de moins de six mois par rapport à la date de l’acte, et le II de l’article L271-4 sanctionne l’absence de document valide ce jour-là. Un rapport de huit mois ne vous protège plus, même s’il était valable au compromis.
Qui doit faire réaliser le diagnostic, le vendeur ou l’acheteur ?
Le vendeur. L’article L271-4 place la fourniture du dossier de diagnostic technique à sa charge. Un arrangement entre les parties ne déplace pas cette responsabilité : c’est lui qui subit les conséquences si le document manque.
Faut-il un état termites pour vendre un terrain nu en Gironde ?
Non. L’article L126-24 vise la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti. Un terrain sans construction sort de cette obligation. En revanche, l’article L126-4 vise la déclaration en mairie pour les immeubles bâtis comme non bâtis.
Et si je mets le logement en location plutôt qu’en vente ?
Le dossier de diagnostic technique de l’article L271-4 concerne la vente. L’état termites n’entre pas dans les documents à annexer à un bail d’habitation. Le bailleur reste tenu de délivrer un logement décent et de déclarer toute infestation constatée.
Puis-je confier le diagnostic et le traitement à la même entreprise ?
Non. L’article L271-6 exige que l’opérateur n’ait aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance, ni avec le propriétaire, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur les ouvrages qu’il contrôle. Deux intervenants distincts, donc.
L’acheteur peut-il se retourner contre moi trois ans après la vente ?
Oui. Le délai de deux ans de l’article 1648 court à compter de la découverte du vice, pas de la signature. Un acquéreur qui ouvre une cloison la troisième année et met au jour une infestation ancienne reste dans les temps.
Un doute avant de mettre votre maison en vente ?
France Termites Capricornes réalise un diagnostic gratuit et sans engagement, sur place. Ce contrôle ne remplace pas l’état réglementaire annexé à l’acte, qui relève d’un opérateur certifié indépendant : il vous dit ce que vos bois ont subi avant que la vente ne démarre.
Sources
- Legifrance, article L126-24 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, article L131-3 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, article L271-4 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, article D271-5 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, article R126-42 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, articles L126-1 à L126-6 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, article L271-6 du code de la construction et de l’habitation
- Legifrance, arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites
- Legifrance, articles 1641 à 1649 du code civil
Préfecture de la Gironde, le risque termites en Gironde et l’arrêté préfectoral du 12 février 2001 - Ministère de la Transition écologique, termites, insectes xylophages et champignons lignivores
- Ville de Bordeaux, lutte contre les termites
- Service-public.gouv.fr, diagnostic termites et autres insectes xylophages
- Service-public.gouv.fr, quels diagnostics immobiliers fournir en cas de vente d’un logement
