• Six mois de validité, appréciés à la date de la promesse comme à celle de l’acte authentique.
• Il incombe au vendeur d’un immeuble bâti situé en zone délimitée par arrêté préfectoral. Huit des neuf départements où intervient FTC sont classés sur la totalité de leur territoire.
Le document que les notaires réclament sous le nom d’état parasitaire porte un autre nom dans le code. Sa durée de vie est courte. Entre La Rochelle et Pau, la quasi-totalité des communes sont classées, ce qui rend l’exercice systématique dès qu’une vente se prépare.
État parasitaire ou diagnostic termites : deux documents, un seul obligatoire.
Les deux expressions circulent, elles ne recouvrent pas la même chose.
Le document réglementaire s’appelle « état relatif à la présence de termites ». Il occupe le 3° de la liste du dossier de diagnostic technique, à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, et son obligation découle de l’article L.126-24. Ce dernier a remplacé l’ancien article L. 133-6 lors de la recodification entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Beaucoup de sites citent encore l’ancienne référence.
L’expression « état parasitaire » survit pourtant dans les textes officiels. L’arrêté préfectoral de la Charente signé le 24 juillet 2026 l’emploie noir sur blanc à son article 2. Dans le langage courant, elle désigne aussi un rapport plus large, qui balaie les autres insectes à larves xylophages et les champignons lignivores. Celui-là n’a pas de modèle réglementaire. Il se commande, il ne s’impose pas.
Dans quels cas l'état parasitaire est-il obligatoire ?
Trois conditions doivent être réunies :
- Une vente,
- Un immeuble bâti,
- Une localisation dans une zone délimitée par arrêté préfectoral au titre de l’article L. 131-3.
Hors de ces cas, aucune obligation légale. Une mise en location ne déclenche rien, la liste des diagnostics annexés au bail ne comportant pas d’état termites. Un terrain nu sort du champ de l’article L. 126-24, même si certains arrêtés rédigent leur périmètre plus largement, comme celui de la Charente qui vise « toute transaction immobilière portant sur le foncier bâti ou non bâti ».
Le zonage ne relève pas du hasard. L’article L. 131-3 prévoit que l’arrêté délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme, sur proposition ou après consultation des conseils municipaux. Les déclarations d’infestation déposées en mairie alimentent cette carte, ce qui explique l’extension régulière de certains périmètres. Signaler les signes de présence de termites repérés chez soi contribue donc à cette mise à jour.
Où en sont les neuf départements de La Rochelle à Pau ?
| Département | Arrêté de délimitation | Périmètre |
|---|---|---|
| Charente (16) | 24 juillet 2026 | Totalité du département |
| Charente-Maritime (17) | n° 17-196 du 27 janvier 2017 | Totalité du département |
| Dordogne (24) | Arrêté préfectoral en vigueur | Totalité du département |
| Gers (32) | 7 janvier 2002 | Totalité du département |
| Gironde (33) | 12 février 2001 | Totalité du département |
| Landes (40) | 26 juin 2002 | Totalité du département |
| Lot-et-Garonne (47) | n° 2002-64-1 du 5 mars 2002 | Ensemble du département |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | n° 01/env/002 du 16 août 2001 | Tout le département sauf trente-sept communes de montagne |
| Hautes-Pyrénées (65) | n° 2009085-15 du 26 mars 2009 | Totalité du département |
La Gironde a été déclarée totalement termitée par l’arrêté du 12 février 2001, sans exception de commune.
La Charente Maritime l’a été par l’arrêté n° 17-196 du 27 janvier 2017. La Charente, elle, vient de reprendre le sien : l’arrêté du 24 juillet 2026 annule et remplace celui du 5 juin 2026, toujours sur la totalité du territoire départemental.
Le cas du 64 mérite un mot. L’arrêté n° 01/env/002 du 16 août 2001 classe l’ensemble des Pyrénées-Atlantiques, à l’exception de trente-sept communes de montagne, principalement dans les vallées d’Aspe, d’Ossau, du Barétous et en haute Soule. Bayonne, Biarritz, Anglet, Pau et toute la plaine restent dans le périmètre : sur la côte basque et le Béarn, la question ne se pose pas. Son article 2 permet de modifier ce périmètre, par adjonction ou par suppression de territoires.
Vérifiez la situation de la commune en mairie.
Qui commande l'état parasitaire et qui le paie ?
Le vendeur. L’article L. 271-4 le formule sans ambiguïté : le dossier de diagnostic technique est « fourni par le vendeur ». L’agence ou le notaire organise souvent le rendez-vous, mais la charge reste au vendeur, la responsabilité aussi.
L’opérateur doit être certifié par un organisme accrédité, dans les conditions de l’article L. 271-6. Il lui faut des garanties de compétence, une assurance couvrant les conséquences de sa responsabilité, et aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité, ni avec le propriétaire, ni avec une entreprise susceptible de réaliser des travaux sur l’ouvrage examiné. Cette dernière condition a une conséquence directe. Une entreprise de traitement ne peut pas établir l’état réglementaire du bien qu’elle traitera ensuite. Le ministère met en ligne un annuaire public des diagnostiqueurs certifiés.
Combien de temps l'état parasitaire reste-t-il valable ?
Six mois. L’article D. 271-5 exige que le document ait été établi depuis moins de six mois par rapport à la date de la promesse de vente ou à celle de l’acte authentique, et l’article D. 126-43 renvoie explicitement à cette règle.
Le piège tient à ce « ou ». Le délai se vérifie deux fois, au compromis puis à la signature définitive. Un compromis signé en mars avec un état daté de février tient parfaitement ; si l’acte authentique glisse à septembre, il faut refaire passer un diagnostiqueur avant de signer. Les ventes que ralentissent un dossier de prêt ou une succession tombent régulièrement dans ce trou. Raisonnez sur la date d’acte, jamais sur celle du compromis.
Combien de temps l'état parasitaire reste-t-il valable ?
L’article R. 126-42 fixe le contenu minimal : identification de l’immeuble, parties visitées, parties qui n’ont pas pu l’être, éléments infestés et éléments qui ne le sont pas, date et signature. La méthode suit l’arrêté du 29 mars 2007 modifié, qui reconnaît une présomption de conformité à l’opérateur appliquant la norme NF P 03-201 de mars 2012.
Le reste mérite autant d’attention.
Il ne porte que sur les termites. Le capricorne des maisons, la petite vrillette et le lyctus sortent du périmètre réglementaire alors qu’ils s’attaquent aux charpentes des maisons anciennes de la région. Un rapport termites négatif ne dit rien d’une infestation de capricornes en cours.
Aucune garantie d’absence non plus. L’opérateur travaille à vue et par sondages non destructifs. Les parties qui n’ont pas pu être visitées figurent en clair dans le rapport : doublages fermés, sous-faces de plancher, vide sanitaire sans regard, combles sans trappe. Lisez cette rubrique en premier.
Ce n’est pas davantage un traitement. Un état positif informe l’acquéreur : la charpente reste à traiter, avant ou après la vente selon ce que les parties négocient.
Que se passe-t-il si le document manque ou s'il est périmé ?
Le vendeur perd le bénéfice de la clause d’exonération. L’article L. 271-4 prévoit qu’en l’absence, à la signature de l’acte authentique, d’un document en cours de validité parmi ceux visés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. La clause de style tirée de l’article 1643 du Code civil devient inopérante pour tout ce qui relève des termites. Un acquéreur qui découvre l’infestation après l’emménagement dispose donc d’un recours.
Faire appel à un opérateur qui ne remplit pas les conditions de l’article L. 271-6 expose en outre à l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe, au titre de l’article R. 271-4. Enfin, un rapport positif n’interdit pas de vendre. Il oblige à informer, rien de plus.
Le diagnostic n’est que la partie visible.
Qui a connaissance de termites dans un immeuble bâti ou non bâti doit le déclarer en mairie, dans le mois qui suit ses constatations, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou contre récépissé (articles L. 126-4 et R. 126-2, formulaire Cerfa 12010*02). L’occupant est en première ligne, à défaut le propriétaire, et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes.
Lors d’une démolition totale ou partielle, les bois et matériaux contaminés sont incinérés sur place, ou traités avant tout transport si l’incinération est impossible. La déclaration en mairie suit dans le mois qui suit la fin des opérations (articles L. 126-6 et R. 126-4, formulaire Cerfa 12012*02).
Dans un secteur délimité par le conseil municipal, le maire peut enjoindre aux propriétaires de procéder dans les six mois à la recherche de termites et aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires (article L. 126-6).
Toute construction neuve doit résister à l’action des termites présents localement (article L. 131-2). Depuis le 1er novembre 2006, les bois participant à la solidité de la structure sont protégés. Depuis le 1er novembre 2007, une protection complémentaire s’ajoute en zone délimitée : barrière physique ou physico-chimique à l’interface sol-bâti, ou dispositif de construction dont l’état reste contrôlable.
Questions fréquentes
Mon diagnostic date de huit mois, je peux le réutiliser pour la signature ?
Non. Au-delà de six mois à la date de l’acte authentique, le document ne remplit plus sa fonction et le vendeur perd la possibilité de s’exonérer de la garantie des vices cachés sur les termites. Il faut faire repasser un diagnostiqueur certifié.
Faut-il un état parasitaire pour louer un logement ?
Non. La liste des diagnostics que le bailleur annexe au bail ne comporte pas l’état relatif à la présence de termites. L’obligation de déclarer en mairie une infestation constatée s’applique en revanche à l’occupant, donc au locataire.
Le diagnostiqueur a trouvé des termites, la vente tombe à l’eau ?
Pas nécessairement. La présence de termites n’empêche pas juridiquement la vente, elle doit simplement être portée à la connaissance de l’acquéreur avant la signature. En pratique, les parties s’accordent le plus souvent sur la prise en charge d’un traitement, réalisé avant ou après l’acte.
Mon village n’a jamais eu de termites, je suis quand même concerné ?
Oui, si votre commune se trouve dans le périmètre de l’arrêté. Huit des neuf départements couverts par FTC sont classés sur la totalité de leur territoire, sans distinction de commune. Seules les Pyrénées-Atlantiques comportent une liste de communes exclues, toutes situées en montagne. L’absence de foyer connu ne dispense de rien.
Mon entreprise de traitement peut-elle établir l’état réglementaire ?
Non. L’article L. 271-6 interdit tout lien, de nature à porter atteinte à l’impartialité de l’opérateur, avec une entreprise susceptible d’intervenir sur l’ouvrage examiné. Le diagnostic et le traitement préventif ou curatif relèvent de deux intervenants distincts.
Sources
- Article L. 126-4 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : déclaration en mairie de la présence de termites.
- Article L. 126-6 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : injonction du maire dans les six mois, incinération ou traitement des bois contaminés.
- Article L. 126-24 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : obligation de produire un état relatif à la présence de termites en zone délimitée.
- Article L. 131-2 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : résistance des bâtiments neufs à l’action des termites.
- Article L. 131-3 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : délimitation des zones contaminées par arrêté préfectoral.
- Article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : composition du dossier de diagnostic technique et garantie des vices cachés.
- Article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : compétence, assurance, impartialité et indépendance de l’opérateur.
- Articles R. 126-2 et R. 126-4 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : délai d’un mois et forme des déclarations en mairie.
- Article R. 126-42 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : contenu de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites.
- Article D. 126-43 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : renvoi à l’article D. 271-5 pour la durée de validité.
- Article D. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : durée de validité de six mois.
- Article R. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation, Légifrance : amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe.
- Arrêté du 29 mars 2007 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites, Légifrance : présomption de conformité par application de la norme NF P 03-201 de mars 2012.
- Diagnostic termites et autres insectes xylophages, Service-Public.fr.
- Déclaration de la présence de termites dans un logement ou immeuble, formulaire 12010*02, Service-Public.fr.
- Déclaration des opérations d’incinération ou de traitement de bois contaminés, formulaire 12012*02, ServicePublic.fr.
- Termites, insectes xylophages et champignons lignivores, ministère de la Transition écologique.
- Départements couverts par un arrêté préfectoral délimitant les zones infestées par les termites, DGALN : classement de la Dordogne, du Gers et des Hautes-Pyrénées en départements termités, des Pyrénées Atlantiques en département partiellement termité.
- Arrêté préfectoral de la Charente du 24 juillet 2026, préfecture de la Charente : territoire départemental classé en totalité, emploi de l’expression « état parasitaire », référence à l’article 1643 du Code civil.
- Termites en Charente-Maritime, arrêté n° 17-196 du 27 janvier 2017, préfecture de la Charente-Maritime : département déclaré totalement termité.
- Arrêté préfectoral de la Gironde du 12 février 2001, préfecture de la Gironde : institution d’une zone de surveillance et de lutte sur le département.
- Les termites et insectes xylophages dans les Landes, arrêté du 26 juin 2002, préfecture des Landes : totalité du département en zone contaminée.
- Lutte contre les termites en Lot-et-Garonne, arrêté n° 2002-64-1 du 5 mars 2002, préfecture de Lot-et-Garonne ensemble du département classé, protection complémentaire obligatoire depuis le 1er novembre 2007.
- Termites dans le Gers, arrêté préfectoral du 7 janvier 2002, préfecture du Gers : département déclaré totalement termité.
- Arrêté préfectoral n° 01/env/002 du 16 août 2001 des Pyrénées-Atlantiques, préfecture des Pyrénées-Atlantiques : liste des trente-sept communes de montagne exclues du périmètre.
- Arrêté préfectoral n° 2009085-15 du 26 mars 2009 des Hautes-Pyrénées, DREAL Occitanie.
- Annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés, ministère de la Transition écologique.
